家づくりを考えると
真っ先に悩み始めるのは
「どこで建てるか？」
ということだと思います。
その中でもプレゼントデザインのような
設計事務所に依頼される方は、
少数派になります。苦笑
なぜ、少数になるかは、
私は大きな誤解があると考えています。
それは
設計費分高くなる
という誤解です。
このブログを通して、
設計事務所との家づくりは
実は割高にならず
安心して家づくりできる！！
ということを解説したいと思います。
ぜひ、最後まで
お読みいただき、
施工者とは別に
設計者がいることの
家づくりのメリットを
知っていただきたい
と思います。
Contents
多くの人が進む家づくりの流れ
上記は注文住宅を計画される人の
流れになります。
多くの方は最新住宅が
見学できる住宅展示場に
一度は足を運ばれます。
しかし、ハウスメーカーの住宅は
よく言われるように
広告宣伝費がかなり使われていることから、
高価格なものが多く、
また、規格化での効率化により、
プランにも制限があり、
価格と提案に納得できない！！
という方が少なからず、
いらっしゃいます。
そういった方は、
地域工務店であれば
安く良いものが
できるのでは？？
と考えられます。
これ、残念ながら不正解な考えです。
安くて良いものはありません。
衣類などであれば、
大量生産によって、
よいものをより安くという
ファストファッションが可能ですが、
家づくりにおいては
大量生産はハウスメーカーの家づくりです。
家づくりを大量生産するためには
たくさんのお客様を見つけないといけません。
また、洋服と違い、
家は何回も買わないことから、
広告宣伝費のウェイトが大きくなります。
工務店は洋服で例えると、
オーダーメイドスーツですから、
安くないことはご理解いただけるでしょう。
でも、安くて悪いものはあります。
これはどの世界でも一緒です。
工務店もオーダーメイドスーツを
作っているところもあれば、
お客様の言いなりに、
知識も技術もなく、
粗悪な家づくりをしている
工務店と呼ぶべきかも怪しい
会社もあります。
ハウスメーカーはある一定の
品質を担保しているといえますが、
工務店のレベル差は激しく、
とんでもない家づくりをしている
工務店もあります。
これは私の想像ではなく
100件以上の家を
建物調査をしてきた
川端の実体験です。
そのような信じきれない
工務店に出会って
ようやく登場するのが、
設計事務所です。苦笑
技術が怪しい工務店を
設計事務所がカバーできないか
という考え方です。
（悲しい）
確かに、
設計事務所は工務店とは違い、
設計に特化しているため、
専門的な知識も多くあります。
しかも、あまり一般には
浸透していませんが、
設計事務所の仕事は、
設計をすることだけではなく、
設計図書と相違がなく、
現場が施工されているかを、
検査していく
監理業務というのも
大切な仕事です。
現在では、
施工者が信用できないということで、
工務店の設計施工の現場の検査を
依頼する方も増えてきていますが、
最初から設計事務所に
依頼すれば、
専門的な知識で設計行い
着工後は第三者として、
素人のあなたの代わりに
工務店の施工のチェック、
問題点があれば、
是正の指示をします。
なかなか工務店に
「それ間違えていない？？」
と、素人のお客様は言いづらいものです。
言いくるめられそうですしね。
これだけでも、設計事務所に依頼する
メリットは大きいですが、
やはり気になるのは、
その費用だと思います。
次に解説します。
家づくりの価格構成を公開！！
ハウスメーカーが高い高いと
言われていますが、
注文住宅における
価格構成比を見てみましょう。
多くのハウスメーカーは自社で施行部門を
持っておらず、下請け工務店が施行します。
この下請工務店経費と実際の工務店の施工費は
同じくらいになります。
だからといって、
工務店がお得とは
一概に言えません。
ハウスメーカーは全国で
多くの家づくりを行うため、
スケールメリットで、
建材の入手コストがかなり安くなります。
一方、地域工務店は年間10件も建てませんので、
工事原価は高くなります。
また、あなたがこの工務店良さそうと
思っている会社は
おそらく、しっかりと勉強や
商品開発を行い、
しっかりと発信もしている
工務店です。
そういった工務店は社員数も多く、
研修費や広告費などの
諸経費もかかるため、
ハウスメーカーと
同じ価格にはならないものの、
思ったより安くない
というのが、
一般の方の印象になるでしょう。
ですが、その建設費の工事原価の割合は
ハウスメーカーとは違い、
しかっりと家づくりに使われます。
だったら、設計事務所が入ったら、
もっと高くなるのでは？
と思いますよね。
次になぜ、設計事務所が入っても
高くならないかを解説します。
競争させる。。。
設計事務所が入っても高くならない方法。
それは簡単です。
工務店数社に入札させること
です。
イメージは
オークションですね。
良いものをより安く
という意味では最適です。
複数の工務店に図面を渡して、
これは入札で、施工会社を決めますよと、
言えば、最安値で家を建てることができます。
私も工務店時代、
何度も設計事務所の入札に参加しました。
数万円の差で、
落札できなかったこともありますが、
100万円以上の差がでたこともあります。
数年後、
その会社は倒産しましたが。。。
建設会社は大きなお金が動くので、
儲かっているように見えますが、
実はそうでもありません。
先ほど、工務店の粗利が24％という
グラフをお見せしましたが、
あくまでも粗利です。
3000万円の住宅であれば、
720万円となりますので、
すごい！儲かっている！
と見えますが、
ここから、営業、設計、現場監督、
総務経理、社長の給与、
保険、車両代、
広告宣伝費、社員研修費などなど、
経費が出ていきます。
大体、建設会社の純利益は
0.5〜1％程度であると
言われています。
半年から一年かけて
1軒の家を建てて、
15〜30万円の利益ですので、
決して儲かる仕事ではありません。
設計事務所の仕事だからといって、
安く請けると、潰れます。
メンテナンス費もかかりますしね。
工務店なんて、潰れてもいい！
メンテナンスも自分でする！！
という方はぜひ、入札方式で
家づくりしてください。
実はこの入札方式、
プレゼントデザインは使いません。
理由は嫌いだからです。笑
ごめんなさい、
感情的な設計事務所で。笑
プレゼントデザインが入札方式ではなく、
適正な価格で設計事務所と家づくりを
する方法を次に解説します。
工務店は下請けではなくパートナーである
ここからは、建ててもらった工務店が
倒産してほしくないという
至極まともなお考えの方のみ、
読んでください。笑
私は工務店出身の設計事務所という
変わった経歴なので、
工務店が入札するときの最低粗利率を
知っています。
実際に見積を作っていましたしね。
それは10％です。
これが限界です。
24％よりかなり少ないけど、
大丈夫と不安になる方も
いらっしゃると思いますが、
設計事務所の仕事のメリットも
工務店にはあります。
① 営業費
② 広告宣伝費
③ 設計費
これら全部かからない仕事になるのです。
その分経費は安くすみます。
私は施工してもらう工務店さんに
単独指名をします。
プロの目で、
あなたの会社が
信頼できるので、
施工をお願いします。
と依頼します。
施工する会社が設計段階で
決まっていれば、
コストを抑える方法も
相談できます。
例えば、得意としている
断熱材、住宅設備メーカー、
仕上材がわかっていれば、
採用できれば、
安く抑えることができます。
特に入札の場合は
どんな施工レベルの会社が
落札するかわからないので、
断熱工事はセルロースなどの
専門会社が施工するものを
選ばざるを得ません。
入札方式の方が
逆に高くなることも
ありえるのです。
蜜な連携の結果、
出てきた見積をチェックします。
私は経験上、
見積の金額を見ればどれくらいの
経費がかかっているかわかります。
（我ながら、嫌な設計事務所です・・）
それが10％〜15％であることを確認します。
15％以上であれば、
お客様にとって不利益になります。
逆に10％以下であれば、
工務店に大丈夫かと確認します。
なぜ、15％をマックスで
考えているかですが、
一般的に設計事務所の報酬額は
工事請負金額の8％と
と言われているからです。
ご理解いただけたでしょうか？
工務店 15％
設計事務所 8％
合計 23％の粗利になります。
工務店に単独で依頼するのと
変わらない工事金額で、
設計事務所が設計と現場監理をして、
工務店が無理のない粗利で、
家づくりができるのです。
ちなみにプレゼントデザインでは
請負金額から設計費を算出しておりません。
施工床面積×2万円としています。
理由としては、
高額なキッチンをつけても、
設計業務に大きな変化はないからです。
あくまでも参考程度ですが、
過去の例として、
G2、耐震等級3、高耐久な
長期優良住宅 30坪(105㎡）の家の、
建物工事費が2500万円でした。
これに地盤改良工事、照明器具、
外構工事などを含めると、
3000万円となります、
8％の設計費であれば、240万円となりますが、
プレゼントデザインの設計費は
105×2万円＝210万円となります。
設計事務所仲間からは
安すぎる！
10％くらいもらいなさい
と怒られますが、
工務店出身の私としては、
設計事務所のいただく費用は、
最低限でよいと考えています。
ただし、設計事務所も
工務店と同じくくらい
レベル差が激しい業界ですので、
あなたが何にお金を払うのか？
をはっきりさせておくことをオススメします。
設計事務所の仕事
設計事務所の仕事は
名前の通り、
「設計をすること」
なのですが、
実はこれが設計事務所によって、
内容が大きくことなります。
家を建てる場合、
建築確認申請が必要なのですが、
住宅の場合10枚程度の図面で、
申請は可能です。
設計事務所でありながら、
この10枚の図面しか書かない
設計者もいます。
設計事務所にお金を払って、
仕事をしてもらうので、
どんな図面を書くかを聞いて、
費用に見合ったものなのかを確認しましょう。
私が推奨する設計図書は以下になります。
【建築確認図書】
工事概要書、面積表、配置図、平面図、立面図、断面図
【詳細設計図書】
平面詳細図、矩計図、展開図、電気計画図、構造計算書、
断熱計算書・詳細図、換気・空調計画図、家具詳細図、外構図
住宅設備図などなど
これだけで80枚くらいになります。
最近では設計契約においても
重要事項説明をすることになっていますので、
しっかりと提出される図面を確認しましょう。
ちなみに多くの工務店は
上記の内、構造計算と断熱計算書を
自社でやっておりません。
設計事務所に依頼しているのです。
私が確認申請と長期優良住宅認定の業務を
工務店から依頼を受けて行う費用は
50万円ほどいただきます。
この長期優良住宅認定申請費は
ほとんどの工務店ではオプションに
なっていますので、
高性能な住宅設計を望めば、
工務店に依頼しても、
結果、設計事務所に
仕事を依頼している
形なっています。
よって、高性能な家づくりを
望まれるなら、
最初から
設計事務所に依頼すれば、
現場監理もしてもらえるので、
安心できる家づくりになります。
プレゼントデザインの設計内容
少し、宣伝みたいになりますが、
せっかくなので、プレゼントデザインの
設計の進め方をご紹介します。
代表の川端は
ファイナンシャルプランナーでもあります。
よって、設計のスタートは
LCC相談からになります。
LCC相談とは
住宅ローンだけではなく、
光熱費や維持管理費も含めた
住宅の生涯コストも含めて
ライフプランを考えることです。
（LIFE CYCLE COST ライフサイクルコスト）
自分の作品をつくり、
高い住宅を建てさせる
設計事務所
とのイメージがありますが
私は正反対の人間ですので、
ご安心ください、
まずは無理のない資金計画を
一緒に考えましょう。
資金計画を行ったあと、
敷地の調査を行います。
太陽高度や隣家の位置を含め
調査をします。
そしてファーストプレゼンテーションです。
手書きの図面や模型、パースを使い、
わかりやすくお伝えできるように
こころがけています。
もちろん、プレゼントデザインが
標準としている
耐震等級3の家になっているかどうか、
ファーストプレゼンの段階で、確認します。
設計契約後は詳細設計や
メンテナンス費用が少なくなる建材の
ご提案をしていきます。
工事がスタートしてからは
現場に赴き、ポイントでの
施工の確認を行います。
上記写真は杭工事での
現場確認した際のものです。
設計事務所との家づくりまとめ
設計事務所に家づくりを依頼するのは
ハードルが高いと思われている方が
結構いらっしゃいますが、
そんなことはないと
ご理解いただけたでしょうか？
下記がまとめになります。
① ハウスメーカーより工務店が極端に安いわけではない
② 入札させれば安くなるが、工務店の倒産リスクが高い
③ 工務店と設計事務所が得意分野で業務を行えば、
価格が高くならずに、安心できる家づくりが可能。
④ 設計事務所に依頼する時は書く図面を確認！！
⑤ 設計事務所でも資金計画は大切
プレゼントデザインでは、
LCC相談を1万円、
設計申し込みを5万円でお受けしています。
設計申し込みをいただければ、
資金計画、敷地調査、ファーストプレゼンを
ご提案させていただきます。
5万円の費用は最終的には設計費に補填しますので、
まずはご相談ください。
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